22 Février 2025
22 Février 2025
La crise dans l’immobilier neuf s’accentue en ce début d’année 2024 avec une baisse de 80% des mises en vente à Toulouse. Et cela risque de perdurer.
Ce n’est pas nouveau, l’immobilier est en crise à Toulouse. Et le logement neuf n’est pas épargné. Mais en ce début d’année 2024, les indicateurs de la crise virent au rouge écarlate. Pour preuve, les mises en vente accusent une baisse de 80% à Toulouse et de 58% dans son aire urbaine par rapport à 2023 « qui était déjà une mauvaise année », appuie Laëtitia Vidal, l’ancienne présidente de l’ObserveR de l’Immobilier toulousain récemment remplacée par Mickaël Merz. « C’est complètement historique », souligne-t-elle. Et cela risque de s’aggraver dans les mois à venir. « Je pense qu’en termes de mises en vente, le premier trimestre 2024 sera le meilleur de l’année. Tandis que le troisième et le quatrième seront sans doute les pires », estime Mickaël Merz.
En tout, seulement 157 logements ont été mis sur le marché dans la Ville rose et 526 au sein de son aire urbaine au premier trimestre 2024. Et cela impacte l’offre commerciale « qui repart à la baisse depuis début 2024 faute d’alimentation du marché », note Laëtitia Vidal. Les stocks ont ainsi chuté de 40% à Toulouse et de 34% dans son aire urbaine au premier trimestre 2024 comparé à la même période en 2023. L’écoulement théorique de l’offre de logements est désormais de 19 mois, contre 23 au premier trimestre 2023. « L’offre va continuer à se tarir. On risque de passer en dessous des 2 500 logements à fin 2024 », prévoit-elle. L’offre commerciale s’établit actuellement à 3 314.
Les ventes sont également en baisse dans l’aire urbaine toulousaine. S’élevant à 524 au premier trimestre 2024, elles ont chuté de 19% par rapport à l’année précédente. Dans le détail, les ventes se sont effondrées en deuxième couronne, plébiscitée par « les ménages qui ont le moins de revenus pour trouver des biens leur permettant de devenir propriétaires », rapporte l’ancienne présidente de l’ObserveR de l’Immobilier toulousain. Problème, « ceux-ci sont les premiers impactés par la crise des taux immobiliers », informe-t-elle. D’ailleurs, les désistements, qui représentent 28% des ventes contre 27% au premier trimestre 2023, restent importants « faute de financement » des acquéreurs, précise Laëtitia Vidal.
Du côté de la première couronne, les ventes stagnent. « Malgré tous les services, les transports et la proximité avec les pôles d’emplois, nous n’en avons que 94, soit autant que dans la deuxième couronne. C’est hallucinant ! », s’exclame-t-elle. En revanche, les ventes augmentent légèrement dans la ville de Toulouse. Elles sont passées de 283 au premier trimestre 2023 à 322 en 2024, soit une hausse de 14%. Mais cette reprise n’est pas vraiment significative car le volume de ventes en début d’année dernière était particulièrement bas (283 contre 701 en 2022).
Et si les prix, qui étaient en hausse continue, baissent pour la première fois depuis de nombreuses années, cela reste assez anecdotique. Ils ont diminué de 4% à Toulouse pour passer à 4 539€/m² et de 2% dans son aire urbaine pour atteindre les 4 436€/m². « C’est très loin de ce qu’espérait l’État qui attendait un choc sur les prix. Mais celui-ci ne s’exprime pas à Toulouse », note Laëtitia Vidal qui explique cette légère baisse par la pénurie d’offres et l’objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN) à l’horizon de 2050 dans le cadre de la loi “Climat et résilience” du 22 août 2021.
À titre de comparaison, les prix sont toujours inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes métropoles voisines. En effet, il faut compter 4 763€/m² pour un logement neuf dans la région bordelaise et le bassin d’Arcachon et même 5 064€/m² dans la région de Montpellier. « L’effet bord de mer joue beaucoup dans la commune qui a toujours eu des prix plus élevés que Toulouse », révèle l’ancienne présidente de l’ObserveR de l’Immobilier toulousain. Au sein de la région de montpelliéraine, les prix ont toutefois un peu plus baissé que dans l’aire urbaine toulousaine (-6%).
Si cette année 2024 ne s’annonce pas réjouissance, les années à venir non plus. Mickaël Merz n’est effectivement pas optimiste. « Je pense que ça va empirer », annonce-t-il avant de prédire des baisses de l’ordre de 60 à 70% pour les mises en vente et les ventes et, dans le même temps, des hausses de prix. « On ne voit pas bien ce qui peut faire tanguer le bateau », déclare-t-il. En conséquence, l’Alliance pour le logement régionale a demandé à rencontrer le préfet d’Occitanie. « Nous allons l’alerter sur la baisse des mises en vente, la baisse des mises en commercialisation et la baisse des offres locatives. Nous lui demanderons également d’étudier la resolvabilisation des ménages pour l’accession à la propriété et d’élargir la capacité à faire du logement locatif intermédiaire aux investisseurs privés », détaille Laëtitia Vidal.
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