L’immobilier neuf en crise à Toulouse : forte baisse des mises en vente

Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse a connu en 2024 une forte baisse des mises en vente (-32% en ville), mais une hausse des réservations (+8%). Une situation contrastée, portée par les investisseurs Pinel, alors que l’offre commerciale s’effondre.

Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse a connu une année 2024 marquée par une forte baisse des mises en vente de logements, avec un recul de 22% dans l’aire urbaine et de 32% dans la ville, selon les données de l’ObserveR. Paradoxalement, les réservations ont progressé de 8%, une tendance qui tranche avec le contexte national où elles ont chuté de 8%.

Les raisons de la crise de l’immobilier neuf à Toulouse

« L’année 2024 s’inscrit dans la poursuite du cycle baissier entamé en 2020 et augure des perspectives peu optimistes pour 2025 », a commenté Mickaël Merz, président de l’ObserveR, l’observatoire de l’immobilier neuf toulousain. Cette baisse s’explique notamment par la diminution des permis de construire et par le report ou l’abandon de nombreux projets, représentant environ 1 100 logements retirés du marché.

Les investisseurs Pinel ont joué un rôle clé dans cette dynamique, représentant 53% des ventes au détail (+330 unités), tandis que les dispositifs d’accession aidée ont progressé (+212 unités). Toutefois, les acquéreurs occupants en secteur libre ont reculé, passant de 800 à 686. Par ailleurs, le taux de désistement atteint un niveau record de 37%, et l’offre commerciale disponible s’est effondrée de 37% dans l’aire urbaine et de 49% à Toulouse.

Une offre qui peine à se renouveler

L’offre peine à se reconstituer et les stocks d’invendus s’accumulent, représentant 10% des logements disponibles, contre 7% un an plus tôt. Ce stock se compose principalement de grandes surfaces, T4-T5 (31%, +5 points), qui affichent un délai d’écoulement moyen de plus de deux ans.

Les prix de l’immobilier neuf à Toulouse, eux, se stabilisent (-0,7%), mais restent supérieurs à ceux de 2022, ne compensant pas la baisse de solvabilité des ménages.

Des tendances encore plus nettes dans la Ville rose

« La tendance à l’échelle de l’aire urbaine s’observe à Toulouse… de manière exacerbée ! », note Mickaël Merz. Les investisseurs y ont trouvé des opportunités intéressantes, notamment grâce à la défiscalisation, tandis que les jeunes ménages ont bénéficié de dispositifs d’accession aidée. Les réservations ont bondi de 20% dans la ville, contre une hausse plus modérée en périphérie.

« À l’échelle du Sicoval, les volumes de logements neufs nouvellement commercialisés sont très faibles avec seulement 71 mises en vente en 2024, contre 270 en 2023 et 600 en 2022 », selon le président de l’ObserveR. Les ventes ont également chuté (178 unités), et l’offre commerciale s’est effondrée à moins de 200 logements disponibles. Les prix ont reculé de 9%, atteignant 4 070 €/m² hors stationnement.

Des tendances similaires sont observées à Bordeaux (-20% de mises en vente) et à Montpellier (-34%). En revanche, les ventes ont progressé dans ces métropoles (+10% et +8% respectivement). Aussi, les prix ont reculé plus nettement (-5% à Montpellier et -3% à Bordeaux), laissant présager une année 2025 incertaine pour le secteur.